LUẬT SƯ ĐẤT ĐAI

Với tình hình diện tích đất ở ngày càng thu hẹp, giá thành quá cao so với thu nhập của người dân tại các thành phố lớn thì việc mua chung cư là giải pháp tối ưu nhất. Tuy nhiên nhiều người vẫn còn băn khoăn trong quá trình mua bán loại hình này. hãy cùng đội ngũ Luật Nguyễn Hiếu trả lời câu hỏi của bạn đọc để làm rõ hơn vấn đề này nhé!

Kiểm sát việc giải quyết các vụ án hành chính trong lĩnh vực đất ...

Câu hỏi bạn đọc:

Xin chào Luật sư, vợ chồng tôi hiện đang sinh sống và làm việc tại Bình Dương. Chúng tôi có dành dụm được một khoản tiền nhỏ và đang có ý định mua lại căn hộ chung cư của ông anh họ tên Dũng. Tôi có hỏi giấy tờ pháp lý thì anh Dũng có đưa cho chúng tôi giấy tờ liên quan và hợp đồng mua bán giữa anh với chủ đầu tư, anh Dũng nói tầm 2 năm nữa mới có sổ hồng. Tôi thì chưa đủ tiền để mua đất xây nhà mà vợ sắp sinh nên cũng quyết mua chung cư vào ở luôn cho thuận tiện, tôi cũng có tìm hiểu qua hình thức mua bán này những vẫn mơ hồ. Luật sư cho tôi hỏi việc mua bán như vậy có hợp pháp không? Sau này nếu chưa có sổ hồng mà tôi muốn bán lại cho người khác thì có được không? Cảm ơn Luật sư.

Luật sư trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho Luật Nguyễn Hiếu. Luật sư xin được trả lời câu hỏi của bạn như sau:

Việc chuyển nhượng căn hộ khi chưa được cấp sổ hồng thực chất là “chuyển nhượng hợp đồng mua bán”. Vậy việc chuyển nhượng sao cho chuẩn chỉnh và hợp pháp.

1. Về bản chất của việc chuyển nhượng căn hộ khi chưa được cấp sổ hồng dưới góc độ pháp lý

Việc chuyển nhượng này chúng ta vẫn thường gọi với nhau là “chuyển nhượng căn hộ”, nhưng thực chất nó lại là “chuyển nhượng hợp đồng mua bán” . Cụ thể là ở chỗ, bên chuyển nhượng chưa có Sổ hồng (vì là căn hộ chưa đủ điều kiện để cấp Sổ hồng, thông thường sau khi bàn giao khoảng 5 – 6 tháng hoặc dài hơn thì chủ nhà mới có Sổ hồng được), nhưng lại có quyền hợp pháp trong việc sở hữu căn hộ đó (do phát sinh từ hợp đồng mua bán ký với chủ đầu tư trước đó). Vì vậy, bên chuyển nhượng (chủ nhà) có quyền chuyển quyền sở hữu căn nhà đó trong tương lai (khi có sổ hồng) cho bên nhận chuyển nhượng (người mua nhà) thông qua việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, có sự xác nhận của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được thu phí gì liên quan đến việc chuyển nhượng đó.

Theo Điều 59 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau:

“1. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”

2. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ

Việc chuyển nhượng phải đáp ứng đủ các điều kiện dưới đây:

2.1. Bên chuyển nhượng chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho bên nhận chuyển nhượng khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

2.2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng cho bên nhận chuyển nhượng khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận;

2.3. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối với trường hợp hợp đồng mua bán nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.

3. Trình tự, thủ tục cần thực hiện khi chuyển

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ theo đúng quy định của luật như sau:

Bước 1:

Các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để cơ quan công chứng chứng nhận theo mẫu, bắt buộc và lưu ý các điều khoản như: mức giá mua bán, phương thức thanh toán, thời hạn chuyển giao căn hộ, quyền và nghĩa vụ các bên…. Khi đề nghị công chứng, các bên phải xuất trình hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải xuất trình văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở lần trước. Thông thương giấy tờ công chứng sẽ cần chuẩn bị gồm:

- 5 hoặc 7 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư;

- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao đi kèm với bản chính để đối chiếu đối với các loại giấy tờ sau: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị;

- Các loại giấy tờ liên quan.

Bước 2:

Trên cơ sở văn bản chuyển nhượng hợp đồng được lập nêu trên, một trong hai bên theo thoả thuận nộp bản sao các giấy tờ (gồm văn bản chuyển nhượng hợp đồng; bản sao biên lai nộp tiền góp vốn, tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư và bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư) cho cơ quan thuế để làm thủ tục thu thuế thu nhập theo quy định của pháp luật. Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuộc diện được miễn thuế thu nhập thì phải có giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế. Mức thuế bên bán theo quy định của luật phải chịu là 2 % (còn ai nộp thì tùy hai bên thỏa thuận với nhau). Hồ sơ kê khai đóng thuế thu nhập cá nhân bao gồm:

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu);

- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư;

- Hoá đơn VAT các đợt thanh toán;

- Chứng minh nhân dân của bên nộp thuế.

Bước 3:

Sau khi đã nộp thuế theo quy định, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng (gồm: bản sao biên lai thuế thu nhập hoặc giấy tờ chứng minh về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế; bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư và bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có chứng nhận của công chứng) để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này. Trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ việc chuyển nhượng hợp đồng này. Hồ sơ sẽ gồm:

- Bản sao biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân;

- Bản sao hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư;

- Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ đã công chứng;

- Biên bản bàn giao nhà.

Bước 4:

Chủ đầu tư hoặc người nhận chuyển nhượng cuối cùng làm thủ tục cấp sổ hồng cho căn hộ.

Sau khi nhận được xác nhận từ chủ đầu tư, bên nhận chuyển nhượng căn hộ có thể chuẩn bị giấy tờ để thực hiện việc cấp sổ hồng. Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ bao hồm:

- Văn bản chuyển giao hợp đồng mua bán căn hộ có công chứng;

- Bản sao hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư;

- Biên lai nộp tiền mua nhà trong hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư.

LƯU Ý QUAN TRỌNG:

1. Kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng và trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư và được coi là bên mua nhà ở kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

2. Trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nhiều lần thì kể từ lần chuyển nhượng thứ hai trở đi, các bên đều phải thực hiện thủ tục theo các bước nêu trên. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lần sau có trách nhiệm tiếp nhận và lưu giữ các giấy tờ liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng lần trước;

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lần cuối (là tổ chức, cá nhân có đơn đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở) được đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ thì ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chủ đầu tư (hoặc tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy chứng nhận) phải nộp cho cơ quan cấp giấy chứng nhận các giấy tờ có liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định sau đây:

– Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa chủ đầu tư với bên mua nhà ở lần đầu;

– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng có chứng nhận của công chứng, có xác nhận của chủ đầu tư và biên lai nộp thuế thu nhập theo quy định hoặc giấy tờ xác nhận được miễn thuế thu nhập theo quy định;

– Trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nhiều lần thì người đề nghị cấp giấy chứng nhận lần cuối phải nộp văn bản chuyển nhượng hợp đồng và biên lai thu thuế của các lần chuyển nhượng trước hoặc giấy tờ xác nhận được miễn thuế thu nhập cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.

Như vậy,khi anh Dũng muốn chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ lại cho bạn thì  anh Dũng và bạn phải đi làm thủ tục công chứng Hợp đồng chuyển nhượng. Anh Dũng nạp thuế thu nhập (nếu có). Sau đó đề nghị bên chủ đầu tư xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng theo quy định nêu trên. Nếu bạn muốn chuyển nhượng hợp đồng này cho người khác thì mỗi lần chuyển nhượng lại làm thủ tục như trên.  Chủ đầu tư có nghĩa vụ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở và phải nộp các giấy tờ có liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.

Để được tư vấn và hỗ trợ dịch vụ vui lòng liên hệ Luật Nguyễn Hiếu

 Hotline: 079 44 77 555; 0932 116 766

Email: lsnguyenhieuhcm@gmail.com

Website: luatsudongnai.com.vn

Address: 102/2S, Tổ 8, Khu Phố 3, Tân Hiệp, Biên Hòa, Đồng Nai.

 

Dịch vụ khác